أثر رفع رسوم الأراضي البيضاء إلى 10% في بعض أحياء الرياض على التقييم والتمويل العقاري

بعد إعلان وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان عن تطبيق نسبة 10% من رسوم الأراضي البيضاء على نطاقات محددة في مدينة الرياض ضمن المرحلة الجديدة من النظام، برزت تحديات عملية أمام المقيمين العقاريين، وشركات التمويل، وملاك الأراضي، أبرزها:

• تراجع الصفقات الحديثة داخل بعض الأحياء المشمولة.

• اتساع فجوة التوقعات بين البائع والمشتري.

• ارتفاع درجة عدم اليقين في تحديد القيمة السوقية العادلة.

ويأتي ذلك في إطار نظام رسوم الأراضي البيضاء الصادر بموجب تنظيم الهيئة الملكية لمدينة الرياض ووزارة الإسكان سابقًا، والذي يهدف إلى تحفيز التطوير وزيادة المعروض العقاري.

كيف يمكن التعامل مهنيًا مع غياب الصفقات الحديثة؟

1) توسيع نطاق المقارنات الجغرافية

عند غياب صفقات حديثة داخل الحي، يمكن الاستناد إلى أحياء مماثلة من حيث:

• الاستعمالات التنظيمية

• الكثافة العمرانية

• مستوى الخدمات والبنية التحتية

• شريحة الطلب المستهدف

مع تطبيق معاملات تعديل واضحة ومبررة ضمن تقرير التقييم.

2) الاعتماد على أكثر من منهج تقييم

عدم الاكتفاء بطريقة المقارنات فقط، بل تعزيز التقرير بـ:

• طريقة القيمة المتبقية لتقدير قيمة الأرض وفق الجدوى المتوقعة بعد خصم:

  • تكاليف التطوير

  • رسوم الأراضي

  • تكلفة التمويل

• طريقة الدخل عند توفر بيانات عوائد مستقبلية محتملة.

تنويع المنهجيات يعزز موثوقية القيمة النهائية أمام جهات التمويل.

3) تحليل الأثر الاقتصادي للرسوم (10%)

رفع الرسوم إلى 10% يغيّر معادلة القرار الاستثماري عبر:

• زيادة الضغط على المالك للتطوير أو التخارج.

• إعادة تسعير المخاطر في النماذج المالية.

• احتمالية انخفاض مؤقت في التداول مقابل تحسن مستقبلي في المعروض.

إدراج هذا التحليل داخل تقرير التقييم يُظهر منطقية القيمة حتى في ظل ضعف الصفقات.

4) الاستفادة من البيانات الرسمية والتنظيمية

يمكن دعم التقييم بالرجوع إلى:

• خرائط النطاقات الجغرافية المعتمدة.

• تصنيفات الشرائح (10% – 7.5% – 5% – 2.5%).

• بيانات المساحات المشمولة بالرسوم.

• اشتراطات وأنظمة البناء الصادرة عبر منصة بلدي.

هذه المعايير التنظيمية تمثل أساسًا موضوعيًا لبناء قيمة عادلة.

5) توثيق الافتراضات بشفافية

كل افتراض مستخدم  يجب أن يكون:

• مبررًا فنيًا

• مدعومًا بتحليل سوقي

• مذكورًا صراحة في التقرير

الشفافية و التوثيق يقلل الاعتراضات وتعزز قبول القيمة لدى الممولين و الشركات.

6) استخدام سيناريوهات متعددة للقيمة

بدل تقديم سعر واحد فقط، يُفضل عرض نطاق سعري:

• سيناريو متحفظ: يفترض استمرار ضعف الطلب.

• سيناريو واقعي: يعكس التوازن الحالي.

• سيناريو متفائل: يفترض تسارع التطوير استجابة للرسوم.

هذا النهج يتماشى مع أفضل ممارسات إدارة المخاطر لدى الممولين.

7) جمع البيانات النوعية

في غياب الصفقات الكمية، تصبح البيانات النوعية ذات أهمية عالية:

• مقابلات وسطاء عقاريين محليين.

• التواصل مع المطورين.

• تحليل طلبات الشراء.

• رصد حركة الإعلانات الفعلية.

8) احتساب تكلفة التطوير والمخاطر بدقة

يجب أن يعكس التقييم:

• أثر رسوم الأراضي البيضاء.

• مدة التطوير المتوقعة.

• تكلفة التمويل.

• مخاطر التخطيط والبنية التحتية.

كل ذلك يُعتبر جزءًا من القيمة السوقية الواقعية للأرض.

الخلاصة التنفيذية

رغم غياب الصفقات وضعف الطلب الناتج عن قرار الرسوم، يستطيع المقيم العقاري الحفاظ على دقة التقييم عبر:

• تنويع منهجيات التقييم

• توسيع قاعدة البيانات

• تحليل الأثر الاقتصادي للرسوم

• استخدام سيناريوهات متعددة

• توثيق الافتراضات بشفافية

التقييم في هذه المرحلة ليس مجرد مقارنة أسعار، بل تحليل استثماري شامل يعكس التشريعات والمخاطر والتوقعات المستقبلية.